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大城市日光盘频现 全国房价未来会上涨吗?

2014-12-12 15:02:18    来源: 收藏

 

经过“降温”之后,深圳楼市在2014年末点燃“冬天里的一把火”。自11月22日降息以来,深圳多个楼盘加速入市,开盘后买卖踊跃,频现“时光盘”,近两周,交易量创5年来新高。12月1日,深圳市规划和国土资源委员会公布的11月份数据显示,楼市成交价和成交量均大幅上扬,11月全市一手住宅成交均价环比上涨19.5%,同比涨幅达22.4%;成交5787套,环比增长21%;成交面积为57.47万平方米,环比增长28%,为2010年调控以来的最高水平。

深圳房地产研究中心主任王峰认为,交易量最能说明降息对于市场的刺激作用,深圳楼市年末翘尾,和深圳市场的庞大需求不无关系。而政策利好促使了市场需求快速释放。但不建议从交易价格观察深圳楼市。

面对楼市高库存压力仍未得到根本缓解,分析人士认为,深圳有其特殊性,目前全国楼市还难言全面复苏。

深圳楼市去化周期环比减少

深圳楼市在11月22日央行公布降息后,迎来暖冬。

在降息后的3个周末,多个房企加快推盘节奏,仅深圳龙华一个片区便有4个楼盘入市,不仅推出2000余套房源,连续创出“日光盘”、“时光盘”,而且部分房源的每平方米价格更是首次迈入4万元大关。

12月7日上午,记者在深圳龙华星河传奇的楼盘开盘现场看到,不到9点,开盘现场已全部坐满购房者,部分购房者因晚到而错过抽签而失去购房资格。有多位购房者曾向记者表示此次降息是促使其加快购房步伐的原因之一。据当日下午开发商数据,此次开盘共计推出750套房源,吸引了近3000人到场,全部房源在3小时内售罄,揽金约25亿元。

星河传奇楼盘并非个案。据《每日经济新闻》记者了解,在11月22日降息后,星河传奇附近还有3个楼盘开盘,除特发和平里完成八成销售外,均当日售罄。

“售罄”同样蔓延至高端住宅项目。11月30日,华润城第二批推出的683套房源,以超出吹风价的价格开盘,然而开盘3小时后售罄,成交总额逼近30亿元。而第二批房源的成交均价达5万元,与数日前开盘的第一批房源相比,价格已有提升。

并非只有华润城旗下的项目在提价。在市场转热,成交量大幅提升后,部分楼盘缩减优惠力度,部分楼盘上调价格。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示,11月全市存量住宅面积环比攀升12%,但是,去化周期却在缩短,环比减少1.3个月。

深圳房地产研究中心主任王峰称,每月的成交均价受入市房源所在区域的影响很大,如果地处中心区域的楼盘入市较多,便难免拉抬整体成交数据。因此,他不建议从交易价格观察深圳楼市。

中原地产首席分析师张大伟介绍,在11月22日降息后,11月最后几天的成交量大幅上涨,因为网签的滞后性,这一数据将在12月份的统计中,更加明显地表现出来。对于此次政策调整,他分析称,除了降息,银行还通过其他货币工具释放流动性,这一系列政策对于有自住需求的购买者影响更大,对于投资炒房的杠杆操作空间并不大。

降息很难带来全国楼市复苏

张大伟认为,同前两次降息相比,这一次降息并不会带来全国楼市的整体复苏。

降息以来,全国市场的供应以及交易量呈现分化。

克尔瑞研究的数据显示,一线城市,因市场提振,推盘量增加,其中深圳11月供应近130万平方米,处于近年来较高水平。不过,全国各城市的供应量分化趋势明显,南京、杭州、沈阳、武汉等城市供应量都超过100万平方米,而福州、南昌、厦门等城市却不足30万平方米。

另外,各城市间的成交水平也参差不齐。克而瑞研究称,一线城市中,上海、广州成交量同比环比全部下跌,而北京、深圳同比环比均出现上升,二、三线城市中,近四成城市环比出现下降,同比下降的城市占五成,并没能延续上月的上涨态势。

王峰表示,深圳楼市年末翘尾,和深圳市场的庞大需求不无关系。据其统计,深圳常住人口的自有住房率很低,要达到北京、上海的水平,需要20多年。因此,他认为,在此背景下,政策利好促使了市场需求快速释放。

除了需求量大、自住率低外,深圳楼市的特殊性还在于土地稀缺。今年全年,深圳仅推出了一块纯住宅用地,最终以楼面地价2.5万元成交。在深圳开发楼盘的众多房企,由于很难从一级市场获得土地,所以大多通过与有地的企业合作开发或者以旧改项目维系。

原“关内”地区已无空地,离福田中心区最近的龙华片区,近来变得炙手可热。昨日(12月10日)下午,深圳龙华片区推出一块商业用地,被争相竞价,在经过24轮举牌后,被招商地产和华侨城置业联合体竞得。据不完全统计,龙华商圈目前已聚集了万科、招商、星河、中航、海岸城等众多房企巨头。

在新一轮降息周期中,深圳楼市能否延续反弹行情?

在独立经济学家吴迪看来,楼市的本质问题不在供需而在债务水平,现在的房地产市场和2008年以及2012年降息时的债务融资情况有很大不同,如果单从楼市作为资本商品的属性来看,楼市作为炙手可热的资本商品时代已经结束了。

记者从国家统计局最新公布的数据查询到,进入2014年以来,房地产开发投资增速持续走低,截至2014年10月末,商品房待售面积达到5.82亿平方米。

而1~10月份,房地产开发企业房屋施工面积69亿平方米,同比增长12.3%其中,住宅新开工面积10.28亿平方米,下降9.8%。住宅竣工面积4.87亿平方米,增长5.1%。1~10月份,商品房销售面积8.8亿平方米。

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