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RET睿意德数据分析:奥特莱斯扎推郑州 是福是祸

2014-11-10 14:52:00    来源: 收藏

根据RET睿意德中国商业地产研究中心日前发布的2014年第三季度中国商业地产指数研究报告显示,8月20日,占地188亩的杉杉奥特莱斯项目隆重奠基,填补了郑州一直以来的商业空白,短短一个多月后的9月28日,建筑面积68万平方米的世贸奥特莱斯(经开区)也正式举行奠基仪式,随后深耕郑州本地的丹尼斯集团也开始了对其四天地、五天地的改造,改造完成后将更名为丹尼斯.奥莱。一时间,之前白纸一张的郑州俨然成为了奥特莱斯的热土。

奥特莱斯进入郑州具有必然性

城市经济总量、人均可支配收入、私家车保有量、社会消费品零售总额是影响奥特莱斯生存土壤的四大因素。郑州是中部城市群的核心城市、全国重要交通枢纽,近年来,随着郑州城市化进程不断加速,商业吸附能力增强,知名房企和商业地产公司适时进入,进一步促进了郑州经济、商业的繁荣。郑州已经具备了奥莱生长所需的社会、经济土壤。

 

2013年,郑州全年社会生产总值6201.9亿元,在中部城市群中次于武汉和长沙,而常驻人口919万,私家车保有量128万辆,均处于相对优势地位,可在奥特莱斯业态拥有量上,长沙有两家,武汉有一家,郑州尚属空白。逐年增长的人均可支配收入水平,增加了中产阶级消费客群的数量,推升了消费者的品牌认知和消费支出。

一方面,郑州对奥特莱斯的吸引强劲;另一方面,百货行业的下行,加速了奥特莱斯业态在全国范围内的跃进式发展,较好的市场进入机遇也使得郑州颇受青睐。

对此,RET睿意德执行董事张家鹏表示:“与欧美城市郊区化居住不同,中国的居住与工作都集中在市区,所以光顾郊外的购物中心可视为是一次“专门”的出行活动,相比国外要付出更多的时间与心力成本;而且,中国消费者对到达商场有更强的“休闲”目的性,单一的功能将不能够充分契合他们内在的需求。所以中国的奥特莱斯不应只参照美国标准只单一设置购物类业态,而需要给这些消费者以更强诱因以推动他们更多到达。具体可融入特色独具的娱乐或休闲功能,为不同年龄的到访顾客提供丰富活动选择。

 

郑州奥特莱斯,机遇与挑战并存

奥特莱斯作为舶来品,一直以来都是“名品+折扣”的代名词。郑州社会经济水平和消费能力的不断提升,为奥特莱斯的发展提供了良好的机遇。尽管如此,也应看到郑州与一、二线城市之间的差距,寻求市场进入机会的同时也看到相应的挑战。

据RET睿意德郑州公司租赁服务部总监路远表示:”郑州消费相对保守,储蓄习惯较重,对品牌的认知和消费需求仍需进一步提升。而奥特莱斯项目更因其落位及产品供应的特殊性,以城市中产阶级为主要消费客群,受城市经济水平和消费习惯影响较大。“

如果说悄然闭店的康城奥莱,只是郑州奥莱发展史上的昙花一现,那么现在多家奥莱落子郑州,则是对郑州未来市场的认可;可如此众多项目扎堆,并且动辄十几万方的项目体量,对郑州而言,必然难以消化。 郑州是一个商战氛围浓厚的城市,之前的二七商战,值得现阶段奥莱商家的借鉴,不然只能重蹈覆辙,最终一倒一大片。

郑州奥特莱斯发展史

2009年12月18日,郑州康城奥特莱斯购物中心在郑东新区宝龙城市广场盛大开业。开业当天,便创造了近10万人次的客流量。

然而好景不长,康城奥特莱斯在经历了短暂的门庭若市后,迅速跌入谷底。

名品牌蒸发、货品稀少、客流量大幅缩水等问题的出现令人唏嘘不以。一间间空铺留下的,是曾在此经营过的商铺招牌。既包括Burberry这样的国际一线品牌,也蕴含了阿迪达斯、耐克这样的国际一现运动品牌。而很多营业店铺,虽有5折左右的优惠,货品却相当稀冷。

RET睿意德中国商业地产研究中心研究发现:康城奥莱经营的高端奢侈品为自营与联营两种方式。自营方式是采购部门从境外批量购买,再放入店内进行二次销售。联营方式则是与苏州、杭州等地的高端品牌代理商合作,将一部分旧款商品在店内综合式销售。但两种方式始终面临“货源不稳”的尴尬。

品牌结构上不去、商品资源供应不稳,即意味着商场对一线品牌与消费者始终缺少号召力。而这也成为了郑州康城奥特莱斯最终走向关门撤店的直接原因。

在康城奥莱关闭后,奥特莱斯业态在郑州便销声匿迹。直到2013年,随着郑州商业的快不发展,奥莱才又一次站在了大众视野之下。截止目前,郑州含规划、待建在内,共有六个奥特莱斯项目,并且均分布在郑州市主城区周边(三环以外)。

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